Cho thuê thương mại tại Hà Nội: Giá thuê bán lẻ giảm, khách thuê đổi chiến lược

Giá thuê mặt bằng giảm sâu do tác động của dịch COVID-19

Theo Tổng cục Thống kê, doanh thu bán lẻ hàng hóa của Hà Nội tăng 9,9% so với cùng kỳ năm trước nhờ nhu cầu tích trữ nhu yếu phẩm gia tăng và thương mại điện tử được đẩy mạnh. Tuy nhiên, doanh số vẫn ở mức thấp do hàng hóa nhập khẩu bị hạn chế cũng như thu nhập và sức mua bị tác động bởi đại dịch.

Số liệu mới đây của Savills cho thấy khoảng 50% doanh nghiệp bán lẻ có mức doanh thu sụt giảm trên 50% trong và sau giai đoạn COVID-19 vừa qua. Với nguồn cầu bị ảnh hưởng lớn, các công ty và đơn vị bán lẻ không thể tiếp tục mở rộng kế hoạch kinh doanh.

Áp lực về giá thuê đã lắng dịu trong vài tháng gần đây, đặc biệt có sự điều chỉnh hợp lý hơn để có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp và các đơn vị bán lẻ. Điển hình, giá mặt bằng bán lẻ tại các khu vực phố cổ trung tâm đã giảm sâu so với trước khi có dịch COVID-19. Giá của các vị trí vàng có thể giảm tương đương 30% - 40% để thu hút khách hàng tiếp tục thuê mặt bằng.

Giá thuê mặt bằng chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19 (Ảnh: HNV)

Nhận định về phản ứng của thị trường, ông Lê Tuấn Bình, Trưởng Bộ phận Cho thuê thương mại - Savills Hà Nội, phân tích: các chủ nhà sẽ phải nhìn nhận mặt bằng cho thuê của mình đúng theo mặt bằng chung của thị trường theo hai điểm.

Thứ nhất, giá thuê, hầu hết các chủ nhà tại phố cổ chưa từng gặp trường hợp phải đi đàm phán giá thuê với khách thuê. Trước đây, họ sẽ là bên lựa chọn khách thuê trả giá cao nhất. Song, hiện các chủ nhà ở phố cổ đang tích cực đưa ra các phương án giá phù hợp hơn với thị trường.

Thứ hai, cần có sự linh hoạt hơn về phương án cho thuê, có thể là về mặt bằng cho thuê. Trước đây các chủ nhà cho thuê có rất ít các phương án cho thuê mặt bằng, thế nhưng hiện nay đã có sự linh hoạt hơn khi chia diện tích mặt bằng thành các diện tích nhỏ, để khách thuê có thể lựa chọn. Đồng thời, các điều kiện như thời hạn cho thuê, các điều khoản về điều chỉnh giá thuê đã linh hoạt hơn rất nhiều, tuy bị giảm về doanh thu nhưng sẽ được phục hồi nhanh sau giai đoạn dịch.

Giúp thị trường trung tâm thương mại và văn phòng “vượt bão”

Theo ông Bình, dù các chủ trung tâm thương mại đã đưa ra các chính sách hỗ trợ lớn cho khách thuê trong thời gian qua, tuy nhiên lượng gian hàng trống vẫn tăng lên đáng kể.

Ông Bình lý giải: “Vấn đề đầu tiên phải tính đến nằm ở chiến lược thuê, chiến lược kinh doanh của các đơn vị bán lẻ cũng đã có sự thay đổi nhất định sau giai đoạn đại dịch. Có nhiều đơn vị bán lẻ nhận thấy tiềm năng của lĩnh vực thương mại điện tử và bắt đầu chuyển dần hoạt động sang thương mại điện tử. Các mặt bằng kinh doanh vật lý đã không còn là ưu tiên số một, nên các trung tâm thương mại cần phải điều chỉnh về đối tượng khách thuê, điều kiện thuê, diện tích thuê… để thu hút được khách thuê phù hợp".

Đơn cử, thời gian qua nhiều đơn vị bán lẻ chịu ảnh hưởng bởi đại dịch, tuy nhiên dữ liệu của Savills cho thấy các đơn vị như siêu thị có doanh thu cao lên tới 20%.

Ông Bình giải thích: "Mặt bằng siêu thị thường được ưu đãi về giá thuê hoặc có giá thuê thấp hơn so với các đơn vị bán lẻ khác do siêu thị cần sử dụng diện tích thuê lớn và siêu thị cũng giúp thu hút các đơn vị bán lẻ khác vào thuê cùng trung tâm thương mại. Trong đại dịch, nhu cầu của người dân về việc mua sắm các mặt hàng thiết yếu có trong siêu thị tăng, dẫn đến việc doanh thu của các siêu thị cũng tăng lên đáng kể”.

Trong khi lĩnh vực bán lẻ bị ảnh hưởng sâu thì các thị trường cho thuê văn phòng vẫn giữ ở mức ổn định. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường văn phòng hiện là 95%, các mức giá thuê chỉ thay đổi từ 1% - 2% theo quý và theo năm.

Ông Bình cho biết: “Ở phân khúc hạng A, trong khu vực trung tâm, hiện nay mức giá thuê giữ mức cao. Thị trường văn phòng hoặc văn phòng của các doanh nghiệp thường đã có chiến lược dài hạn, tính toán đến các rủi ro nhất định. Hơn nữa, doanh nghiệp thuê nhóm văn phòng hạng A thường là các công ty toàn cầu đã có quỹ rủi ro, khiến cho các yêu cầu hỗ trợ thuê đối với chủ nhà chỉ xảy ra trong thời gian ngắn”.

Dự báo về sự phục hồi của thị trường

Dữ liệu từ báo cáo 6 tháng đầu năm 2020 của Savills Việt Nam cho biết đại dịch đã định hình lại thị trường cho thuê thương mại với các xu hướng mới tại Hà Nội.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội: “Đối với thị trường bán lẻ, giá thuê mặt bằng tiếp tục nằm trong xu hướng giảm. Do sự không chắc chắn về diễn biến dịch COVID-19 nên có thể một số dự án mới hoãn thời gian mở cửa. Thị trường đang mở rộng về phía đông và khu vực phía tây. Cơ hội tới đây vẫn dành nhiều cho thương mại điện tử".

Cụ thể, tăng trưởng mua sắm trực tuyến cùng với hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng đòi hỏi các nhà bán lẻ theo hình thức truyền thống và chủ nhà cho thuê mặt bằng cần phải phát triển kế hoạch thu hút khách đến theo các chiến lược sáng tạo hơn. Nghiên cứu doanh thu bán lẻ qua các năm, có thể thấy khi có những tác động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu hay như dịch COVID-19 chỉ mang tính ngắn hạn, thị trường sẽ dần phục hồi trở lại sau đó./.