x

VCCI: Cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

VCCI cho rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất, cần được cân nhắc và xem xét lại vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất.


Một khu đất đã được phân lô để bán tại Thạch Thất. (Ảnh: Mạnh Khánh/TTXVN)

Phản hồi đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc góp ý, hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, so với quy định hiện hành, dự thảo đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất. Theo đó, chỉ còn ba phương pháp là so sánh, thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Qua ghi nhận ý kiến từ một số doanh nghiệp, VCCI cho rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất, cần được cân nhắc và xem xét lại vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất.

Hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế như phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh, với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.

Còn phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh. Vì vậy, cũng sẽ gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.

Một khu bất động sản ở Sóc Sơn. (Ảnh: Mạnh Khánh/TTXVN)

Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Do đó, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên.

Mặt khác, phương pháp thặng dư  xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, theo VCCI, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mời trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Phương pháp thặng dư đã được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC.

Trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan.

Đánh giá về mục tiêu quản lý Nhà nước, theo VCCI, một trong những lý do để bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất bởi ”đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.”

Nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư, thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Như vậy, Nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước.

Từ những phân tích trên và thông qua các kiến nghị từ doanh nghiệp, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất./.

Ngọc Quỳnh (TTXVN/Vietnam+)

Các tin liên quan

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 3 phương pháp định giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất vì cách tính toán rất phức tạp, là nguyên nhân chính gây vướng mắc trong quyết định giá đất thời gian qua.

Giải cơn khát nhà vừa túi tiền, Nam Long mở bán EHome Southgate giai đoạn tiếp theo giá từ 1 tỉ đồng

Trong bối cảnh nhà ở giá bình dân dần khan hiếm, Nam Long (HoSE: NLG) tiếp tục tung ra thị trường trên 500 sản phẩm giai đoạn tiếp theo dự án căn hộ “vừa túi tiền” EHome Southgate với mức giá từ 1 tỉ đồng/căn 50m2.

Bất động sản sẽ hồi phục nhờ 'ăn' theo hạ tầng

Hệ thống hạ tầng đang được đẩy mạnh đầu tư giúp thị trường bất động sản được hưởng lợi. Nhiều dự báo, năm 2024 thị trường sẽ hồi phục.

Bỏ yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội

Muốn mua nhà ở xã hội phải được xác nhận chưa có nhà, nhưng… không ai xác nhận

Người không có nhà muốn mua nhà ở xã hội phải được xác nhận chưa có nhà, nhưng các cơ quan, chính quyền địa phương lại không thể xác nhận người đó không có nhà.

Giảm 30% tiền thuê đất năm 2023

Ngày 03/10/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg về việc giảm tiền thuê đất của năm 2023.

Tháo gỡ vướng mắc, hỗ trợ thị trường bất động sản

Các chuyên gia đã thẳng thắn nhận định, những chính sách hỗ trợ thị trường BĐS trong thời gian qua vẫn chưa thực sự hiệu quả.

Công bố kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước năm 2022

Tính đến ngày 31/12/2022, cả nước có tổng diện tích tự nhiên: 33.134.482ha, bao gồm diện tích nhóm đất nông nghiệp; diện tích nhóm đất phi nông nghiệp; diện tích nhóm đất chưa sử dụng.

Tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất

Thủ tướng yêu cầu xây dựng kế hoạch thanh tra chuyên ngành, thanh tra đột xuất thuộc thẩm quyền để phòng ngừa, ngăn chặn, khắc phục những sai phạm liên quan đến đất đai ở các bộ, ngành, địa phương.

Thông tin mới nhất về đề xuất cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đề xuất 2 phương án cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không giấy tờ.

Nguyên nhân ngân hàng dồn dập ‘đại hạ giá’ bất động sản nhưng vẫn ế

Một lãnh đạo công ty chuyên về quản lý tài sản cho biết nếu nhìn mức hạ giá tài sản, trong đó có bất động sản phát mại ở nhiều ngân hàng giống như "bán tháo". Nhưng thực tế không hẳn như vậy, họ đã cộng vào một khoản lớn.

Thị trường bất động sản vẫn cần phải theo dõi sát và tháo gỡ trong năm 2024

Thời gian qua, giá giao dịch bất động sản liên tục tăng cao do nguồn cung căn hộ khan hiếm, tuy nhiên giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc khác lại có xu hướng giảm mạnh từ 10-20%.

Lý do giá nhà quá cao

Hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng...

Tin khác