Bài 3: Thúc đẩy bất động sản du lịch phát triển bền vững

Để hoàn thiện chính sách, pháp luật góp phần thúc đẩy thị trường BĐS du lịch phát triển ổn định, bền vững, theo các chuyên gia và nhà quản lý, cần:

Các khu nghỉ dưỡng resort nhận được nhiều lựa chọn của du khách hiện nay (Ảnh: PV)

Hoàn thiện chính sách thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch

Để thực hiện mục tiêu này, cần có các chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, cụ thể là:

Một là, đánh giá và định vị lại chính sách thị trường du lịch nội địa trong 5 năm tới và chiến lược phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó làm rõ vai trò và tầm quan trọng của thị trường khách du lịch trong nước đối với sự phát triển của Du lịch. Đại dịch COVID-19 đã tạo ra nhu cầu mới, làm thay đổi hoàn toàn thị trường du lịch trong nước. Cần có các chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kiến tạo các sản phẩm mới, dịch vụ mới, phù hợp với xu thế, nhất là sản phẩm du lịch phục vụ nhu cầu của gần 100 triệu dân trong nước; có các chính sách thu hút, kích cầu du lịch nội địa như tăng số ngày nghỉ trong năm, giảm phí tham quan…

Hai là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam. Thực tiễn, để thu hút trên 20 triệu khách quốc tế một năm các nước đang thành công trong việc thu hút du khách quốc tế đều miễn visa du lịch.

Ba là, có chính sách phát triển nguồn nhân lực du lịch. Một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển du lịch là phải có nguồn nhân lực du lịch chuyên nghiệp với các tiêu chí về trình độ, nghiệp vụ, văn bản, tư cách đạo đức. Do đó, cần có các chính sách tổng thể nhằm phát triển nguồn nhân lực du lịch như ưu tiên hỗ trợ hoạt động đào tạo nghề du lịch, xây dựng tiêu chí cho các chức danh ngành nghề du lịch…

Bốn là, hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch trong đó chú trọng dành nguồn lực công tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về du lịch; nâng cao khả năng kết nối giao thông nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch; đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch.

Năm là, có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch. Cần tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp BĐS du lịch đa công năng quy mô lớn. Nghiên cứu áp dụng các chính sách ưu đãi tương tự như đối với 2 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và công nghệ thông tin, trong đó tập trung vào chính sách về tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn. Về nguồn huy động từ thị trường chứng khoán, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách, pháp luật trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của một số nước về việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp, hình thành quỹ tín thác BĐS (REIT).

Định hình khung pháp lý cho thị trường BĐS du lịch

Xung quanh vấn đề bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều chính sách cần hoàn thiện, bổ sung (Ảnh: PV)

Đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về thủ tục đầu tư. Theo đó, sửa đổi một số nhóm quy định:

Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm BĐS du lịch mới gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các BĐS này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. Cụ thể: Đất xây dựng resort, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ; Đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.

Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại BĐS du lịch căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể trên đây. Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng quy định cụ thể, rõ ràng.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng: (i) Định danh chính thức các loại BĐS du lịch; (ii) Xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; (iii) Bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai; (iv) Quy định cụ thể về thế chấp BĐS du lịch; (v) Cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững. Cần nghiên cứu xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Có thể học hỏi kinh nghiệm của các nước về vấn đề này. Malaysia là một trong những nước có quy định rộng mở nhất trong khu vực về vấn đề người nước ngoài mua BĐS. Nhật Bản, Thái Lan có nhiều ưu đãi để thu hút nguồn lực nước ngoài cho bất động sản du lịch nên có thể tham khảo kinh nghiệm của các nước này.

Ba là, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS du lịch… Kinh nghiệm về huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, qua các quỹ tiết kiệm nhà ở, các quỹ xã hội để phát triển nhà ở cho các nhóm yếu thế như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Australia, New Zealand nên được cân nhắc. Đẩy mạnh chứng khoán hóa việc huy động vốn cho phát triển BĐS như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Thái Lan là giải pháp thay thế cơ chế bán BĐS hình trong tương lai, nhằm làm giảm rủi ro đang ở mức độ cao như hiện nay.

Bốn là, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư, xây dựng và vận hành dự án BĐS du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật là yêu cầu sớm thực hiện.

Năm là, bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua BĐS du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu BĐS du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch./.