Loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản nhà ở

Ngày 28/10, tại TP Hồ Chí Minh, Thời báo Tài chính Việt Nam đã tổ chức Diễn đàn Bất động sản 2022 với chủ đề: “Nguồn cung thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ”. Tại Diễn đàn, các diễn giả, chuyên gia đánh giá, phân tích, thảo luận, đề xuất những vấn đề cốt lõi về thực trạng phát triển, đặc biệt là những vấn đề về pháp lý phát triển nguồn cung và cân đối sản phẩm trên thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh hiện nay.

Đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP

Tổng Biên tập Thời báo Tài chính Việt Nam Phạm Thu Phong phát biểu khai mạc Diễn đàn bất động sản 2022.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, Tiến sỹ Phạm Thu Phong - Tổng Biên tập Thời báo Tài chính Việt Nam cho biết, trong những năm qua, thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế. Theo các thống kê, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP, trong đó thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh - một trong những thị trường thu hút đầu tư cao nhất đã và đang đóng góp lớn vào GDP. Sự phát triển của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh không chỉ tạo điều kiện quan trọng cho kinh tế thành phố phát triển mà còn tạo động lực phát triển lan tỏa cho các thị trường bất động sản các tỉnh lân cận.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường.

Theo báo cáo, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

“Diễn đàn tổ chức sẽ cung cấp nhiều góc nhìn, kiến nghị, đề xuất mang tính xây dựng của các chuyên gia, các nhà khoa học, cộng đồng doanh nghiệp… gửi tới các cơ quan quản lý nhà nước, nhằm đóng góp ý kiến cho các bộ, ngành, cơ quan chức năng, đặc biệt là chính quyền các cấp của TP Hồ Chí Minh xem xét hoàn thiện các chính sách, giải pháp để tiếp tục thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đúng hướng và bền vững” – Tổng Biên tập Phạm Thu Phong phát biểu.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh trong 9 tháng năm 2022 khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè,… Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, xu hướng sụt giảm mạnh kéo dài từ giữa quý II năm 2022 đến nay.

Theo đó, thị trường căn hộ của thành phố gặp sự sụt giảm mạnh trong sức cầu ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở quý III năm 2022 do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao. Trong khi đó, thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận tăng 10-15% trong giá bán sơ cấp nhưng giá thứ cấp giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm 2022.

Đẩy nhanh tháo gỡ quy trình thủ tục cấp phép dự án

Các diễn giả, chuyên gia thảo luận

Trước thực trạng trên, ông Võ Hồng Thắng kiến nghị các cấp, ngành, chính quyền đẩy nhanh tháo gỡ quy trình thủ tục cấp phép dự án mới trên địa bàn TP Hồ Chí Minh; tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực phát hành, chào bán trái phiếu; tiếp tục củng cố hành lang pháp lý, quy định việc kiểm soát, quản lý hiệu quả việc sử dụng đất; minh bạch hóa thông tin về quy hoạch, tránh những sự tiêu cực trên thị trường. Về phía chủ đầu tư, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn như quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu...

Cùng với đó, thành phố nâng cao chất lượng sản phẩm về tiện ích, thiết kế, chất lượng bàn giao, công tác quản lý vận hành; áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào. Về phía người mua cần sàng lọc sản phẩm, tìm hiểu tình hình pháp lý dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư; cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với thu nhập; xác định tầm nhìn đầu tư trong trung - dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.

Theo ông Đặng Hùng Võ, từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định áp dụng biện pháp siết tín dụng để kìm hãm lại tình trạng sốt giá bất động sản. Khi đó nhiều nhà đầu tư dự án đã có ý kiến cần đánh giá lại tại các dự án bất động sản đang triển khai để từ đó quyết định chỉ siết tín dụng đối với các dự án không có khả năng hoàn thành và vẫn tiếp tục cung tín dụng cho các dự án có khả năng hoàn thành, khi siết tín dụng đồng loạt sẽ làm cho thị trường đóng băng. Mặt khác, việc siết tín dụng đối với khối nhà đầu tư thứ cấp vay kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục thực hiện vì lượng vay này không được kiểm soát sẽ tạo nguy cơ gây bất ổn định không chỉ cho thị trường bất động sản mà cho thị trường tiền tệ do các ngân hàng thương mại mất thanh khoản. Tất nhiên, khu vực nhà đầu tư thứ cấp bị siết tín dụng sẽ làm giảm cầu mạnh đối với các dự án đầu tư bất động sản, làm cho các dự án đầu tư thiếu cầu, khả năng sốt giá bất động sản không còn nữa.

Ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, ngay đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản trong đó đã có những giải pháp về công khai - minh bạch, ban hành mẫu hợp đồng, điều kiện để tham gia kinh doanh BĐS và xử lý nặng đối với những trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng với quy định của pháp luật. Những giải pháp này chỉ là giải pháp trên phần ngọn của vấn đề.

“Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản nhà ở để nhu cầu nhà ở luôn là cầu thật và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ thuế bất động sản”- ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh/.