Tín dụng bất động sản đổi hướng, hạn chế đầu cơ, ưu tiên nhu cầu thực 

Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng, thúc đẩy dòng vốn cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và sản xuất nhằm kiểm soát đầu cơ.

Tín dụng bất động sản đổi hướng, ưu tiên nhà ở xã hội và sản xuất. (Ảnh: Vietnam+)

Ngân hàng Nhà nước vừa điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất. Chính sách được kỳ vọng giúp khơi thông dòng vốn cho nhu cầu ở thực và sản xuất, trong khi vẫn duy trì mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với các hoạt động đầu cơ bất động sản.

Tạo thêm dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên

Tại văn bản Ngân hàng Nhà nước vừa gửi 25 ngân hàng thương mại về việc điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với một số lĩnh vực bất động sản ưu tiên gồm nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất, trong đó nêu rõ từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 của các khoản vay thuộc ba lĩnh vực trên sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này.

Động thái mới cho thấy Ngân hàng Nhà nước đang lựa chọn cách tiếp cận có trọng tâm hơn trong điều hành tín dụng bất động sản. Thay vì mở rộng tín dụng trên diện rộng, dòng vốn được ưu tiên cho các lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bối cảnh của quyết định này xuất phát từ việc tín dụng bất động sản năm 2025 tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống, trong khi nhiều lĩnh vực phục vụ sản xuất và nhu cầu ở thực vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn trung, dài hạn.

Theo các chuyên gia, khu công nghiệp và khu chế xuất là những lĩnh vực có vai trò quan trọng trong thu hút đầu tư nước ngoài, mở rộng năng lực sản xuất và thúc đẩy xuất khẩu. Trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn tiếp diễn, việc khơi thông tín dụng cho hạ tầng công nghiệp được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh và thu hút thêm dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Chính sách mới cũng được đánh giá sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng quỹ đất công nghiệp.

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, các ngân hàng cũng được hưởng lợi khi có thêm dư địa cho vay tại các lĩnh vực ưu tiên. Các ngân hàng quốc doanh như VietinBank và BIDV được cho là có lợi thế ở mảng tín dụng dự án lớn và khu công nghiệp. Trong khi đó, ACB, MB, LPBank hay Sacombank có thể hưởng lợi từ xu hướng đẩy mạnh tín dụng phục vụ sản xuất và nhà ở xã hội.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, giới phân tích cho rằng đây là một trong những nhóm được hưởng lợi lớn nhất từ chính sách mới.

Khu công nghiệp Dốc Đá Trắng có tổng vốn đầu tư hơn 1.800 tỉ đồng. Ảnh: Đặng Tuấn -TTXVN

Theo bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS), việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh cách tính dư nợ đối với một số phân khúc BĐS ưu tiên sẽ góp phần cải thiện thanh khoản của thị trường.

"Nguồn lực tín dụng được phân bổ theo hướng hiệu quả hơn, vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính. Đây là giải pháp giúp khơi thông nguồn vốn cho những phân khúc có nhu cầu thực sự, đồng thời vẫn duy trì mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ," bà Thảo nhận định.

Theo Mirae Asset, trước đây do bị giới hạn bởi room tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng thường ưu tiên các dự án thương mại có biên lợi nhuận cao hơn. Việc loại trừ dư nợ nhà ở xã hội khỏi hạn mức kiểm soát sẽ tạo thêm động lực để các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi cho rằng tác động rõ nét nhất của chính sách sẽ đến từ nhà ở xã hội khi khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà được cải thiện, qua đó góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Vẫn phải kiểm soát chất lượng tín dụng

Dù được tạo thêm dư địa cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên, các ngân hàng thương mại vẫn phải tuân thủ hạn mức tăng trưởng tín dụng tổng thể do Ngân hàng Nhà nước giao từ đầu năm.

Một lãnh đạo cấp cao của VietinBank nhấn mạnh việc điều chỉnh cách tính không đồng nghĩa với việc các ngân hàng được cho vay không giới hạn. Tất cả tổ chức tín dụng vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt hạn mức tăng trưởng tín dụng chung được giao dựa trên điểm xếp hạng của từng đơn vị.

"Chẳng hạn, một ngân hàng có room tín dụng tổng là 13% thì dù ưu tiên phân khúc nào, tổng dư nợ cuối năm cũng không được vượt quá con số này," vị lãnh đạo cho biết.

Theo các chuyên gia tài chính, rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở quy mô tín dụng mà nằm ở chất lượng các khoản vay. Nếu dòng tiền không được kiểm soát chặt chẽ, vốn ưu tiên hoàn toàn có thể bị chuyển hướng sang hoạt động đầu cơ hoặc các dự án kém hiệu quả.

Do đó, việc nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng được xem là điều kiện tiên quyết. Các ngân hàng cần chú trọng đánh giá hiệu quả dòng tiền, tính khả thi của dự án và năng lực tài chính thực tế của chủ đầu tư thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tài sản bảo đảm.

Khu nhà ở xã hội do Công ty cổ phần đầu tư phát triển Lạc Hồng Phúc làm chủ đầu tư nằm trên địa bàn phường Mỹ Hào (Hưng Yên) đã đưa vào sử dụng. Ảnh Mạnh Khánh-TTXVN

Các chuyên gia cũng cho rằng về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam không thể phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn ngân hàng. Để phát triển bền vững, cần mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán.

Bên cạnh đó, việc cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp.

Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang nhanh hơn huy động vốn, thanh khoản hệ thống vẫn chịu áp lực và lượng vốn bị "chôn" trong các dự án đình trệ còn lớn, việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất được xem là bước đi nhằm tái cơ cấu dòng vốn theo hướng hiệu quả hơn. Nếu đi cùng quá trình tháo gỡ pháp lý dự án và cải thiện môi trường đầu tư, chính sách này không chỉ giúp khơi thông thị trường bất động sản mà còn tạo điều kiện để dòng tiền quay trở lại sản xuất, hạ tầng và các nhu cầu thực của nền kinh tế./.

Theo Vietnam+