Thấp thỏm với “giấc mơ” nhà ở xã hội

Đến thời điểm hiện tại, cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 7,8 triệu m2  (Ảnh: M.P)

Thực hiện Chương trình phục hồi kinh tế theo các Nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ, từ đầu năm 2022 đến nay, cả nước đã khởi công xây dựng được 34.000 căn hộ NƠXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Lũy kế đến thời điểm hiện tại, cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 7,8 triệu m2. Theo thống kê hiện cả nước đang tiếp tục triển khai 401 dự án với tổng diện tích khoảng 22,7 triệu m2. Số lượng NƠXH hoàn thành đã giúp cho hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp được cải thiện, có chỗ ở ổn định. Chính Bộ Xây dựng cũng đánh giá kết quả này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu đặt ra, đến nay tổng số diện tích NƠXH hoàn thành mới đạt 7,8 triệu m2/12,5 triệu m2 (62%) theo yêu cầu đến năm 2020. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng được sức cầu. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về NƠXH cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021-2030. Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.

Thực tế, NƠXH vốn được xem là giải pháp tái cân bằng nhằm bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản. Song, công cuộc phát triển phân khúc đặc biệt này còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về cơ chế, nguồn vốn.

Để gỡ vướng về vốn cho phân khúc này, Quyết định 486/QĐ-TTg về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại VBSP áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua NƠXH xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở đã quy định rõ, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại VBSP áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm.

Nếu so với mặt bằng lãi suất chung, mức lãi suất cho vay để mua, thuê mua NƠXH xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở (4,8%) là mức lãi suất ưu ái. Bởi chỉ cần so với gói vay NƠXH 120.000 tỷ do các ngân hàng thương mại triển khai, lãi suất được công bố cũng đã là 8,2%/năm trong 5 năm đầu. Như vậy, nếu như ai được vay một khoản tiền bằng 70% giá trị căn hộ mà chỉ trả lãi 4,8% thì quả là một may mắn, một niềm hạnh phúc lớn.

Tuy nhiên, có một thực tế, muốn vay được lãi suất thấp ở VBSP cũng không hề đơn giản. Từ chuyện đi xin xác nhận hộ nghèo, rồi đến việc vượt qua cả “rừng” các thủ tục cần xác nhận của đủ mọi nơi mới đến được với vốn vay là cả một quãng thời gian dài đằng đẵng. Mà chỉ nghĩ đến thôi, đã có không ít hộ nghèo muốn… bỏ cuộc!

Câu chuyện mơ giấc mơ có NƠXH, hay mong muốn được tiếp cận NƠXH dành cho người thu nhập thấp có muôn vàn tình huống để kể. Chưa kể, nhiều dự án NƠXH hiện nay đưa ra mức giá bán cao khiến cho người dân muốn chạm vào cũng khó. Đơn cử, ngày 29/3 vừa qua, một dự án NƠXH tại ô đất HH-02A thuộc dự án nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký đợt mua đầu tiên, giá bán được công bố là… 19,5 triệu đồng/m2.

Một con số gây thất vọng, thậm chí đủ gây ...“sốc” cho những người có thu nhập thấp và trung bình!

Bởi với giá mở bán ở mức hơn 19,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2, còn giá thuê căn hộ khoảng 99.000 đồng/m2/tháng. Đồng nghĩa, để sở hữu căn hộ có diện tích nhỏ nhất 69,9 m2, người dân phải bỏ ra số tiền khoảng… 1,4 tỷ đồng. Nếu mà vay được lãi suất 4,8%, tính ra mỗi năm cả gốc cả lãi chỉ trả cho ngân hàng khoảng vài chục triệu, liệu những người có thu nhập thấp và trung bình có cố được không?

Về vấn đề này, một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính cho rằng, khi Chính phủ chốt mức lãi suất ưu đãi cho vay để mua, thuê mua NƠXH là 4,8% có nghĩa là cơ quan quản lý đã tạo điều kiện vốn cho phía bên cầu. Nhưng hiện nay giá NƠXH cũng không hề thấp, chưa kể số dự án NƠXH quá ít thì dù có hỗ trợ phía cầu (là người dân mua nhà) cũng chưa đủ. Còn phải hỗ trợ cho cả doanh nghiệp để doanh nghiệp tập trung phát triển NƠXH, như vậy mới kỳ vọng hiện thực hoá giấc mơ có nhà cho người dân được.

Mặt khác, ở góc độ doanh nghiệp, một chủ doanh nghiệp cho biết, làm NƠXH chỉ lãi 10% nhưng thời gian làm mất hết 5 năm, vậy mỗi năm lợi nhuận chỉ có 2%. Do đó, nếu không có nhiều tâm huyết thì các doanh nghiệp sẽ không làm. Điều đáng nói là khi doanh nhiệp làm thì lại bị thanh kiểm tra liên tục, kiểu “mua dây buộc mình”. Câu chuyện của NƠXH là cần “gỡ vướng” về luật. Các quy định trong luật do chính con người làm ra, sao chúng ta không sửa?

Hơn thế, doanh nghiệp nào tham gia xây dựng NƠXH mà chẳng biết đến “bộ tứ rào cản” trong phát triển, xây dựng NƠXH, gồm: vốn, quỹ đất, chính sách và thủ tục hành chính. Thứ nhất, về vấn đề thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán NƠXH, hiện vẫn bị cho là vô cùng phức tạp, kéo dài, thậm chí khó khăn hơn cả làm nhà ở thương mại. Thứ hai, chi phí đầu vào cao, thời gian kéo dài trong khi giá bán thì phải rẻ khiến nhiều doanh nghiệp thiếu “mặn mà”.

Bên cạnh việc chạy đua với thời gian, các doanh nghiệp làm NƠXH còn đang phải chật vật với việc xác định giá thành cũng như chi phí vật liệu xây dựng để giữ biên lợi nhuận ở mức 10%. Mức biên lợi nhuận này không có tính hấp dẫn trong bối cảnh doanh nghiệp còn phải chịu thêm nhiều khoản phí khác. Ngoài ra, quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH cũng gây mâu thuẫn khi các địa phương không có sự chủ động trong việc khuyến khích xây dựng các dự án NƠXH độc lập.

Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân trong năm nay và trở thành quốc gia đông dân thứ 15 trên toàn thế giới. Trong bối cảnh “đất chật, người đông”, song hành cùng đà tăng của dân số chính là giá bất động sản. Theo nhận định của Cushman & Wakefield - một trong những công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới, với doanh thu 10,1 tỷ USD vào năm 2022, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm. Điều này khiến cơ hội an cư của nhiều người trở nên xa vời.

Ngoài ra, hiện tượng mua chênh, đầu cơ đang khiến một lượng không nhỏ căn hộ NƠXH lọt vào tay những người không thuộc diện quy định không chỉ gây rối loạn việc phát triển phân khúc này mà còn bào mòn niềm tin của đông đảo người thu nhập thấp với một chính sách xã hội đúng đắn và đầy nhân văn của Đảng và Nhà nước.

Việc đầu tư NƠXH đã và đang mang lại những giá trị nhất định cho cả doanh nghiệp lẫn công tác bảo đảm an sinh xã hội. Tuy vậy, để chuyển dịch từ chủ trương, chiến lược sang thực tế một cách hiệu quả cần bảo đảm được sự căn cơ trong chính sách để tạo nên sự cân bằng, tránh sa lầy vào tình trạng “sớm nở tối tàn”. Do vậy, ngay bây giờ các cơ quan chức năng cần có các biện pháp thắt chặt, rà soát hồ sơ để tạo sự minh bạch, công bằng. Đồng thời, song song với việc chú trọng phát triển NƠXH, cần có những chính sách mang tính pháp quy về việc ổn định giá cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân. Có làm được như vậy, người thu nhập thấp mới thoát cảnh mãi thấp thỏm với "giấc mơ" sở hữu 1 căn NƠXH./.